叁鑫策略 “沪八条”撬动上海楼市

9月16日，位于上海嘉定新城的象屿金茂·满嘉项目结束二批次认购。此次该项目推出135套房源，累计录得488组认购，认购率361%，认购组数高于上一批次的471组，创下嘉定区2025年以来新盘开盘认购组数新高。

上海外环外新盘热度走高，是这一轮政策影响下，客户需求获得释放的结果。

今年年初，上海出台调控楼市的“沪七条”，降低购房门槛并提高公积金贷款额度。8月20日，“沪八条”出台，从优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等方面优化楼市政策。

业内人士指出，这些政策不仅带动新房认购热度升温，也推动上海二手房市场走出“量稳价升”的修复行情。

据国家统计局的数据，今年8月，上海二手住宅价格指数环比上涨0.3%，已实现连续7个月环比上行。同期，上海新房价格环比上涨0.4%。这两个指标均领跑70个大中城市。

根据上海中原的统计，除2月有春节假期之外，今年上海二手房月度网签保持在2万套以上，8月二手房成交2.077万套，同比增长18%。二手房市场的回暖，也折射出置换链条的逐步打通，需求端活力进一步向新房市场传导。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“新政加持下的上海，淡季行情韧性突出。”

9月以来，市场热度进一步释放。据网上房地产数据，上周末（9月12日—9月13日）上海二手房合计网签2481套，其中周六单日成交1319套，创下近两个月来的新高。

据上海中原地产统计，2026年8月，上海新房成交面积44.9万平方米，环比上涨10.1%，同比上涨12.0%。分阶段看，成交量月初低位运行，月末呈翘尾走势，表明“沪八条”的政策拉动效果显著。

据同策研究院分析，“沪八条”出台前的8月1日—8月19日，上海新房日均成交量为105套；政策落地后的8月21日—9月6日，新房日均成交量抬升至115套，增幅达9.7%。

从成交结构看，外郊环刚需改善型楼盘成交热度提升，首次改善需求持续释放。同时高端市场热度延续。同策研究院数据显示，从“沪八条”政策效果来看，因外环外二套房首付降低而前来咨询看房的客户，占新盘来访量的45%，其次是受公积金提取新政影响的客群，占新盘来访量的30%。

据同策案场监测的38个项目数据，8月21日—9月6日期间，新政影响的项目覆盖率为26.3%，购房潜在人群的覆盖率为3.6%。从转化率来看，不受新政影响的客户的购房转化率为50:1，受新政影响的客户的购房转化率为12:1。

同策研究院院长宋红卫指出，新政也提振了开发商的信心。由于政策推高了看房热度，部分楼盘出现意向买家催促开发商“赶紧加推”的情况，一些开发商主动推出配套服务，如“买一卖一”全链路置换服务，为置换客户提供周期保障和帮助，以消除卖旧买新的顾虑。

他还指出，当前上海楼市成交与价格的持续修复，是多项政策形成合力的结果，开发商普遍将“沪八条”视为“金九银十”的重大利好，正积极备货、加快推盘节奏，希望趁政策窗口期锁定成交。

受新房端置换需求传导影响，二手房行情同步回暖。

同策研究院指出，“沪八条”出台前的8月1日—8月19日，上海二手房日均成交量为721套；政策落地后的8月21日—9月6日，二手房日均成交量抬升至785套，增幅为8.9%。

市场先行指标更能直观反映信心变化。贝壳研究院监测数据显示，政策窗口期，二手房用户咨询、留电、带看数据同步走高。8月末，新政落地一周内，用户主动沟通量周环比上升26.7%，留电意向用户数量大幅提升36%，客户从简单浏览房源转向主动对接中介、实地看房，意向到实际客户的转化率持续走高。

据上海中原地产数据，2026年8月，上海二手房成交保持平稳震荡走势，继续站稳2万套高位，全月成交2.077万套，环比微涨0.96%，同比大涨18.13%，再度创下近五年同期成交新高，延续了本轮楼市“淡季不淡”的强势行情。

值得一提的是，二手房市场中总价300万元以内刚需房源成交占比回落至67.88%，中高端改善型房源成交占比稳步提升。这表明市场置换链条正在持续优化。

但值得注意的是，当前上海二手房市场仍然呈现出结构性分化的特征：内环核心地段次新房流动性向好，优质房源议价空间收窄，部分业主预期有所走强；远郊、“老破大”这类非优质存量房源挂牌量高企、去化周期偏长，全市二手房整体挂牌总量仍处在高位，板块冷热分化明显，并未走出普涨行情。

“二手房价格指数持续环比上行，说明政策效应已经传导至市场端，但修复不是全面反转。”易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海市场呈现核心资产率先修复、改善置换需求主导的特征，政策合力扭转了此前预期，但房源基本面的差异，决定行情将延续结构性分化。

业内人士普遍认为，当前上海楼市成交站稳高位，但市场完全企稳仍有待新房、土地市场形成更强正向反馈。比如，8月末新政落地后的上海第八批次土拍，仅核心地块热度有所抬升。进入传统销售旺季，置换补贴、信贷宽松的政策红利还将持续释放，二手房有望维持高位成交；但受高库存约束，价格仅能实现温和修复，并不具备大幅上涨的基础。